Monthly Archives: December 2016

慈雲山居屋都要五球!

破頂成交最近,慈雲山居屋慈愛苑有一宗破頂成交,就是慈愛苑第三期C座愛勤閣高層8室,實用面積401呎,兩房間格,座向西北,以內園景為主,竟以五百萬元破屋苑記錄成交,呎價約為$12469。這是該屋苑首宗五字頭成交,刷新該屋苑的歷史新高。

我看到這則新聞後便覺得買貴了,由於本身居住關係,我差不多每天都會出入慈雲山,慈愛苑第一、第二和第三期的地理位置,我是十分暸如指掌的。雖然近幾年,慈雲山地區亦變化了很多,包括進行了很多地區改善工程,如慈雲山中心,單車徑公園、學校村及貫穿各慈雲山屋苑的行人道、天橋和電梯等等。奈何,慈雲山始終沒有地鐵站,各公屋、居屋及私人屋苑的居民都必須駁車才可以到達最近的黃大仙地鐵站。而今次破頂成交的屋苑更是位處山上的最高點,雖然樓齡比第一期及第二期較年青,但我始終覺得不太方便。因此,我個人感覺不值五球。

客觀一點分析,若與同區較鄰近地鐵站的屋苑比較,例如私人屋苑「豪苑」,鄰近黃大仙地鐵站,一個實用面積420呎的單位,呎價都只是大約$11800,雖然樓齡較大,但位置就方便得多了。即使再與其他地區的屋苑比較,例如荔枝角美孚新村,鄰近美孚地鐵站,目前平均呎價都只是大約$11000,較這單居屋的成交呎價便宜。

不過,買樓始終是十分個人的事,細看這則成交新聞便會發現,買家為同屋苑的分支家庭。因此,我想買家是想住近家人才以溢價買入,又或者該單位裝修美觀,買家買入後不用再煩裝修設計,因此便買入單位,又或者是得到家人鼎力相助,無所謂吧!

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到黃大仙區睇樓

黃大仙前幾天,我又出動睇樓。今次,我到了黃大仙區睇樓,合共睇了三個單位,分別是一個「豪苑」單位及兩個「龍蟠苑」單位。其實,我一開始是想到「新光中心」睇樓的,因為我見新光中心剛剛完成大維修,外觀及大門口都耳目一新,美觀了很多,於是便想去參觀一下。可惜,地產代理卻安排不到,於是便只好到新光中心旁邊的豪苑參觀一下了。

「豪苑」位於黃大仙廟附近,在龍翔道旁邊,毗鄰黃大仙地鐵站,交通十分方便。整個屋苑由三座大廈組成,約三十年樓齡,未做大維修。地產代理帶我參觀的單位是整個屋苑唯一的一個鎖匙盤,是第三座高層G室,實用面積420呎,兩房單位,座向正南,景觀開揚。一入到屋,間格四正,但室內裝潢只屬一般,只是牆身上過油,其餘地板、洗手間及廚房的保養只是一般,若然真的要買來自住的話,可能需要重新舖過地板及裝修一下洗手間及廚房了。然而,價錢方面,業主叫價接近五百萬,其實遠超我的預算及負擔能力。我問過地產代理,這個單位約可出租$14000-$15000,即是扣除每呎$1.5的管理費後,出租回報率大約為3.4%,算不過不失。

參觀完這個單位,給我的感覺是「尚可」,這個單位的質素及地點都很理想,出租的回報率在現時的市況下尚算合理。但是,除非叫價能商議至吸引水平,例如比業主叫價低10%-20%,否則我都不會考慮。不過,價錢其實點傾都無用,我過唔到壓力測試呀!

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美國加息的影響

加息美國聯儲局昨晚宣佈加息四分之一厘,符合市場預期。然而,令人有點意外的是,當局預期下年的加息次數會由原先預期的兩次增加至三次,亦將長期聯邦基金利率預期上調至三厘,從而令市場憂慮美國加息的速度會加快。

今早一起身,當然去看看美國議息結果。果然,沒有給我特別驚喜,因為我亦覺得今次會有十分大的機會加息。看到消息後,即時覺得今天的恆指要跌了。結果,今日收市,恆指下跌397.22點,剛好守住22000點。然而,未來數天,我希望恆指能再下調深一點,好讓我有機會以吸引價格買入一些優質股作長線投資。

至於樓市方面,我亦是一名供樓人士,當然十分關注這次加息。今次是繼上年十二月加息後再一次加息四分之一厘,而今天到了較後時間,香港匯豐銀行、恆生銀行及中國銀行都宣佈維持最優惠利率不變。因此,對於我來說,心理影響大於實質影響。反而,近期的銀行同業拆息上升就對我這位以H按來供樓的人士有實質的影響了。港元一個月銀行同業拆息已經由上年十月的不足0.3厘,升至今天的0.66厘,是2008年12月後的高位,我每個月又要供多百幾元了,然而影響又說不上十分大。

至於我之前買了的那隻債基,就由特朗普當選美國總統那日開始下跌,原因是預期他上場後會增加基建,推高通脹,令利率上升,從而便會令債價下跌,債息上升。無論怎樣都好,我只知道現在我是賺息蝕價中,昨晚又確實加息四分之一厘,不過不要緊,惟有未來幾日繼續密切留意這債基的走勢吧!

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互聯網的商機

youtube在現今的社會,很多人都會上互聯網,他們會上網瀏覽新聞、尋找資料、購物或者觀看短片。因此,可以說現在的互聯網與我們的生活息息相關,就連我的兩歲女兒都十分受到互聯網的影響,特別是在觀看幼兒短片方面。相信大家都曾經在Youtube上看過短片,在這個影片網站內有很多由不同人士製作的各類型短片,而這個短片平台亦因此而孕育出很多靠出產短片而賺錢的Youtuber及影片製作公司。

最近,我的女兒就十分喜歡在Youtube上觀看一些幼兒動畫,她每天都要看,而且是不斷重複重複又重複地看,總是百看不厭。有一天,我與女兒「又」再一次一起觀看這些幼兒短片了,我便突然忽發奇想,其實製作這些幼兒短片的公司都十分聰明,能夠掌握幼兒喜歡不斷觀看有趣動畫的市場,從而從這些幼兒短片中賺取報酬。我知道一些製作Youtube短片的公司或個人的Youtuber可以參與Youtube的分紅計劃,靠在短片中加插一些廣告來賺取廣告費,或者靠點擊率來賺取分紅。而這些幼兒動畫便正合他們心意,一般的幼兒會不斷重複地觀看這些幼兒短片,因此,點撃率一定很高,於是,製作這些Youtube短片的公司便可以靠點撃率來增加在Youtube上的曝光率及賺取更多點撃分紅了。

然而,最近與女兒看得多這些幼兒動畫,發覺有一些幼兒短片確實是用心製作,質素優良,但是有另一些幼兒短片的質素卻十分差劣,只求製作一條所謂短片來增加點撃率。質素高的幼兒Youtube頻道有:Dave and Ava。它們的幼兒動畫製作認真,質素極佳,是我女兒最愛看的Youtube頻道。

其實,現在香港都有很多個人的Youtuber,他們靠製作短片來賺取金錢,我自己看過的Youtuber有:Ming仔Miss Hunny熊仔頭司徒夾帶等等,他們都是一些在香港較為有名的Youtuber。其實我都有想過自己製作一些Youtube短片來賺取分紅,奈何我又不想出鏡,又不懂拍攝技巧,還是靠金股債樓來為自己賺錢吧!

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消息對股票市場的反應

金沙上星期五,一早傳來一則未經證實的消息,指澳門金管局將會降低用銀聯卡人士在澳門每日提款的上限,由原本每日提款一萬澳門元降低至每日五千澳門元,以配合中央政府減少資金外流的情況。這則未經證實的消息一出,便令到一眾濠賭股包括金沙、銀娛及澳博等等應聲插水式下跌,分別最多下跌了5%至7%。我常常都覺得股票市場就是這樣,經常對一些未經證實的消息有過大的反應。好了,到了下午,銀聯對《路透社》否認了有關消息後,濠賭股的反應便作出了輕微反彈。到了接近下午四時,澳門金管局公佈對國內銀行卡於澳門櫃員機提款設立額度,每次(不是每日)提款最高金額定為五千澳門元或五千港元。然而,最終一眾濠賭股仍然要下跌5%至7%收市。

其實,股票市場對於這些「消息」的過敏反應,我都見慣不怪,有時我會一笑置之,但有時卻可能是入貨的大好機會。例如,今次可能是買入一些優質濠賭股如金沙及銀娛的好機會。澳門博彩業的情況近來似乎有見底反彈的改善情況,因而令一眾濠賭股於近期上升了不少。然而,上星期五因消息而觸發的下跌,可能提供了入市的好機會。無獨有偶,我一向有留意的理財達人「龔成」亦在上星期五提及他的愛股金沙,他認為金沙的合理價為三十幾元,二十八元以下可大手買入。好吧,讓我也研究一下,看看是否可伺機買入作長線投資吧。

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聖誕鐘,買匯豐?

匯豐銀行傳統智慧,「聖誕鐘,買匯豐。」相信很多股民都有聽過。那麼,今年這個傳統智慧又是否適用呢?這兩天匯豐的股價確實又升勢凌厲,被摩根士丹利發表報告唱好之後,匯豐的股價便在這兩天大升,更創出了52周的新高。那麼,現在我又會否買入呢?我想我又不會買了,因為其實我已經有了一些匯豐貨底。

早在今年六、七月的時候,匯豐的股價跌至四十幾、五十元,我便在那個時候入了些貨。我當時買入匯豐的原因是心想,第一,匯豐乃是恆生指數成份股之一,佔恆指比重約10%,其次為騰訊、中國移動、友邦保險及建設銀行。因此,我當時覺得若要在將來推動恆指上升,必定要推動這些比重較大的成份股股份。第二,當時匯豐的息率高達8%,而且管理層亦在股東大會上公佈會維持穩定派息。因此,這8%的股息率確實非常吸引我去買入這隻股票。於是,我便在六、七月時買入了一些匯豐股票。

其實,就我自己來說,我現在買股票時會考慮這股票有沒有穩定派息,當然還會考慮一些基本因素,例如營運前景、股東權益回報率和盈利能力等等。當然,還要耐心靜候股價回落到吸引水平才會買入吧!然而,我亦曾經試過入錯貨,買入某隻股票後,股價繼續狂跌,而派息亦突然大減,這都給我很大教訓。始終,我不是股神巴菲特,沒有他那樣能耐,可以徹底分析每隻股票。不過,不要緊的,經一事,長一智,以後我便會更加深入分析想買入的股票,然後才候機行動。

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