Category Archives: 物業

政府宿舍的糖衣毒藥

紀律部隊最近,我在網上瀏覽一些有關置業的資訊時,無意中在香港討論區發現了一則頗舊的帖子,內容節錄如下:

“本身我和同事A都係紀律部隊。

A話當年買樓過程都好痳煩,一來煩首期,二來屋企人唔睇好。屋企人話你份工有宿舍,有公屋唔去住,去買樓,要孭咁大條數。

A當時力排家人反對,同老婆買咗美孚兩房,好似大約300萬兩房5百幾實呎,住咗三年,抽到宿舍兩房3百幾實呎,將單位放租,如是者住咗七年,因為升職年資關係,可以換宿舍三房六百幾實呎,再係荃灣綠楊買咗個兩房收租,佢屋企人話佢有樓住做咩仲要去再買樓,佢話為將來著想。即係有樓住,加兩個單位收租。

A成日都叫我地買樓,唔好因為宿舍,公屋諗啲縮數,我地既職業已經比人好彩,可以快人地一步做收租佬。佢話,住宿舍其實係降低生活質數,但捱頭幾年,儲到筆錢再買樓,將來生活先有保障,先唔好話留啲錢俾仔女,唔駛佢地再有壓力要供養你。我亦都向住佢條路咁行。”

從故事內容中知道,紀律部隊人員可享有入住政府宿舍的福利,若然外面再有自置物業的話,便可以正如故事的主人翁般,可以比一般人提早成為包租公。我看完這個故事後,覺得其實可以入住政府宿舍,確實會有好處。但對於一些追求財務自由的人士來說,可能也有壞處,是追求財務自由人士的糖衣毒藥。

先談談入住政府宿舍的好處。首先,當然是可以成為包租公,用自己的自置物業出租,賺取被動收入,而自己就以比市價便宜的租金入住宿舍。這樣一來一回的雙租狀況,隨時為有關紀律部隊人士提供可觀的正現金流。第二,隨著正現金流的增加,自己又升職加薪,可以入住更大面積的宿舍之餘,又可以繼續購置更多物業資產,增加更多正現金流,從而達致財務自由的目標。

然而,另一方面,入住政府宿舍對有關紀律部隊人員來說,都可以說是充滿壞處,是一粒糖衣毒藥,這要視乎該人員的理財目標及理財觀了。正如故事主人翁都有提過,有些紀律部隊人員持住可以入住宿舍,便不考慮購置自己的物業。這樣,他便會失去累積物業資產的動力,要達致財務自由便會有點困難了。當有關人員在退休後才知道累積資產的重要性,恐怕都已經太遲,後悔莫及了。不過,若有關人員不以財務自由為目標,而自己又十分喜歡做紀律部隊這份職業,將來會以這份職業為終生事業,退休後又願意入住公屋,以退休金過活的話,那麼,累積資產這個概念對他來說就可有可無了。

總括而言,政府宿舍是否糖衣毒藥,真的好視乎當事人的理財想法。若他決心要達成財務自由,希望可以提早上岸唔撈的話,政府宿舍可以是一個很好的踏腳石,他可以利用入住宿舍這段時間來增加正現金流及累積物業資產。但若然入住政府宿舍的人員不喜歡自己的工作,又經常想財務自由,但又因為入住了宿舍而產生理財惰性,又缺乏理財知識或其他種種原因,而不積極累積物業資產的話,政府宿舍好可能是他們的糖衣毒藥,因為一旦入住,即表示你不能再離開有關職位了。

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我的首次置業故事

首次置業置業,是很多香港人的夢想,亦是很多香港人的奮鬥目標。幸運地,我在2012年便能夠在30歲時成功首次置業。其實,想置業並不是空口講白話,是要有實際行動及嚴守財政紀律。現在,就讓我分享我的首次置業故事,希望各位能夠從中得到啟發,以及籍此鼓勵各位有意置業而現時又未有足夠能力的人士,希望他們不要放棄,要繼續堅持,要繼續追尋他們的置業夢。

2003年,令香港人難忘的一年。

2003年,沙士年,大學畢業。在這悽悽慘慘的2003年,大學畢業真的等於失業。像我這些學業成績普通,能力普通的大學畢業生,要在這樣差的經濟環境下找份工作,的確十分困難。除了找工作有困難之外,薪酬亦十分之低。我記得當時政府有一個資助計劃,就是如果有公司聘請一名剛剛畢業的大學畢業生,政府便會每月向有關公司津貼$2,000元,以鼓勵企業聘請更多剛剛畢業的大學生。在這樣的計劃下,我便見過有一間公司願意以每月$4,000元來聘請一名剛剛畢業的大學生。即是話,扣除政府的$2,000元津貼,該公司只需用每月$2,000元便可以聘請一名剛畢業的大學生。我看見這則招聘廣告時,真的「嘩」了一聲。雖說大學生不是一定高人一等,但始終有用心讀過書,有用時間讀過書,有用錢去讀過書(起碼我是),而且畢業出來還要孭上一大筆債,我想我亦未至於只值這個價錢吧!

在這種社會環境下開始我的職場生涯。

Job2003年9月1日,我正式成為某公司的全職員工,我不再是全職學生,而是在職人士了,人工$8000元。開始賺錢的我十分開心,因為不需要再靠父母供養,還可以給他們家用,以及可以自由自在地去買一些自己喜歡的東西。因此,我覺得賺錢是一件十分開心的事,慢慢地,由於自己原本對投資已十分有興趣,所以我便開始萌生投資的念頭。當時,因本金有限,所以我在人生中投資的第一個項目是在銀行月供股票基金,每月$1,000元。這隻股票基金在往後幾年隨著香港股市不斷上升,直至2006年至2007年的大牛市中,確實為我帶來帳面上很大的利潤。另外,在2003年至2007年這三年間,我亦省食省用,每天帶飯,用最便宜的交通工具,絕少添置新衣服,亦絕少買一些「想要」而非「必要」的玩具。再加上人工有所提升,我每月大約可儲$10,000元,為的就是想有更多資金去進行股票投資,試圖去錢搵錢。當時,我經常抽新股,賣出買入各式各樣的股票,藍籌、國企、中資股、細價股,各式其式,樣樣都有。直至2008年金融海嘯前,我還沾手窩輪,還「想」利用孖展,企圖成為新一代年青股神。

其實,在股市熾熱的06、07年,樓市還不太有起色,但開始已從谷底反彈,平穩發展。但當時大部分「普通」的香港人的關注點不在樓市,而是股市。其實,當時以我的人工及資金,已經足以買入一間普普通通的兩房上車盤,但當然我沒有這樣做,繼續沉醉於股海之中。始終,由2003年開始,我只在社會上工作過幾年時間,未經歷過一個完整的股市週期,不知股海翻波,亦未知大難將至。

上帝要你滅亡,必先令你瘋狂。

大牛市海嘯到來,淹沒周遭景物。2008年,海嘯開始。股市越跌越低,而我這個後生仔即係後生仔,自以為股神上身,不知道海嘯已至,卻越撈越低。最終,認受不住賬面上的損失,忍痛止蝕,合共損失至少$80,000元。幸好,我沒有借任何孖展,令我未至沒頂。同時,我亦堅持保留一隻藍籌股:匯豐。它宣佈供股,我參與,為我將來還可以置業埋下伏線。

後生仔即係後生仔,未經歷過一個完整的股市週期,不知道海嘯即將完結,反而是千載難逢的入市良機,但我竟然因之前的損失而斬腳趾避沙蟲,心灰意冷地選擇遠離股市。幸好,我為了投資的節儉行為慢慢演變成習慣,海嘯後我繼續省食省用,每月仍可儲$10,000元。由2008年至2012年間,我的儲蓄加上惟一一隻股票匯豐的回升,我擁有40萬。

置業為自住,不為投資。

Success為了計劃結婚之用,我開始到處睇樓,準備購買未來的安樂窩。其實,要置業,事前必須要有準備,包括財政上的準備,若非前幾年利用儲蓄和投資足足儲到40萬,我根本不會去考慮買樓。因此,各位想置業的朋友,即使你現在未有能力買樓,都必須時刻準備,積極儲蓄,穩健投資,因為難保會有一天當樓價回到你有能力負擔的水平時,你便可以隨時出擊。2012年,我最終利用20萬作為首期,以9成按揭上車,當年30歲。

由我從學校畢業到首次置業,足足經歷9年時間,在我30歲時成功置業。我想衷心鼓勵各位想置業的朋友不要灰心,不要認為此一時不同彼一時,以及埋怨現時的樓價根本不能負擔。因為無論經濟、股市、樓市皆有週期,若你沒有積極準備,包括量入為出、積極儲蓄及穩健投資,即使樓價大跌,你都沒有足夠彈藥出擊。共勉之。

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看看如何成為平民樓神!

任達華最近,在止凡的Blog中,得知iMoney最近訪問了任達華。作為一位藝人,有什麼東西值得一本講投資理財的雜誌去訪問他呢?原來他除了是一位非常出色的藝人之外,還對於物業投資有很獨到的心得。他懂得在市況低迷時,如03、08年買入物業,並在高位放售。當然,他也會把物業放租,賺取理想及穩定的租金收入。

其實,除了任達華,香港還有很多平民樓神,雖然他們未至於如李嘉誠般富可敵國,但他們憑藉物業投資,為他們帶來每月穩定的現金流,達到財務自由,逍遙自在。其中有幾位我較為欣賞的香港樓神有財叔Anthony、Ann姐King Sir諗Sir

財叔是我最欣賞的樓神,他懂得利用物業致富之餘,亦不忘行善,經常與北河同行的明哥進行慈善派飯活動。他自稱自己為「廢青」,因此常常自嘲「廢青樓神」。他當年的會考成績極差,但出來社會後,努力工作,同時不斷尋找賺錢的機會。後來,他發現物業可為他帶來財富,便開始慢慢買賣物業,累積物業資產,終於成功達致財務自由。

Anthony及Ann姐曾經出現在無線《有樓萬事足》的節目上,而Anthony亦接受過無線另一節目《兄弟幫》的訪問,他們對物業投資都甚居心得,而我亦曾報讀過他們所舉辦的上車課程,從他們身上學到很多有關物業投資的知識。

King Sir是另一位平民樓神,我曾經出席過他的樓市講座及購買了他的著作,知道他兒時的環境不是太好,寄人籬下,亦因此深深體會到擁有物業的重要性。長大後,他積極累積物業資產,憑著個人的努力、眼光及知識,現時坐擁多層物業,財務自由。

最後,諗Sir是一位精通打造套房出租的專家。我參加過他所舉辦的上車及收息課程,學懂了一些有關樓市及利用各種工具收息的知識,他讓我知道香港除了股票之外,還有很多不同類型的收息工具,例如債券、債基及ETF等等。當然,他的投資主軸還是物業投資。他教我如何分析樓市,如何分析各區的物業價值。另外,他還教我如何利用物業收租及如何降低租務風險等等。

總括而言,我相信香港其實還有很多平民樓神,可能你身邊便有一位靠物業致富的「普通人」,只是你不知道而已。現階段,我會繼續努力,不斷吸收不同類型的理財知識,繼續為財務自由而奮鬥。

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對《有樓萬事足》的感想

物業一連五集的無視電視真人騷《有樓萬事足》終於完滿結束,我當然完完整整看了整輯節目,給我的感覺有點失望。雖然節目中有很多主人翁,但每個主人翁都只是蜻蜓點水式的介紹一下,節目中所帶出的娛樂性比實用性更大,所能帶出的正面訊息實在令我質疑。其實,我對節目中一些成功上車及以物業投資而致富的個案最感興趣。但是,節目都只是以極少篇幅來介紹,這些人靠物業投資的致富故事背後是如何操作的呢?是如何計算風險的呢?節目中都沒有仔細交代,如果節目能夠講多一些他們背後的投資理念及實際操作,可能可以為觀眾帶來更多有用的訊息。

在節目中,我對其中兩個個案最感興趣。第一位是聲稱已經財務自由,在電視螢幕中邊坐郵艇,邊飲紅酒的「收租槓桿男」。他在節目中只講述他憑物業收租達到財務自由,其實我的目標都是財務自由,希望物業收租都會是我能夠達到財務自由的其中一個方法。可惜,節目並沒有詳細講述他是如何能夠購置到那麼多的物業數量,是靠做生意賺錢買樓?是靠不斷加按?還是其他財技呢?而且,他又有否衡量風險呢?是如何計算風險的呢?這些資訊都沒有在節目中交代。然而,節目只把他塑造成霸氣十足的成功人士,而且,亦給觀眾一點一朝得志的感覺。如果節目能夠交代多點他背後的成功故事,可能會是一個不錯的靠物業投資成功的故事。

第二位讓我印象深刻的是那位「劏房大王」,吳龍飛。其實,我以前已經在Youtube上看過他的訪問,感覺他是一位靠物業投資致富的人士,於是便去過他主持的物業講座。但是,講座後,我覺得他的劏房方式太不人道,是賺得太盡了,節目中亦把他塑造成一個劏房專家,他劏出來的面積大家有目共睹,可能有人會認同他的方式,但我就接受不來了。

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675建呎太古城單位賣60萬?

太古城你相信太古城675建呎單位只賣60萬嗎?信我,我見過,我真係見過,只不過是發生在約37年前的1980年代。其實,前幾天,我在Youtube上看到一個節目,名為「時代的記錄 – 鏗鏘集1980年《寸金尺土》」。節目內容是講述有關當時的香港人的置業情況,節目中提到一個675建呎的太古城單位大約售60萬,而現時2017年一個同樣大小的太古城單位大約售900萬至1000萬,即是在這37年間,售價足足上升了15至16倍,可見通脹對物業資產的影響及威力。當我見到這個價格時,我便心想如果我的父母能在當時買下一個單位,現在的生活可能會完全不同了。

這節目亦令我想起現在有很多暫時無能力買樓或不想買樓的人經常會說「當年置業多麼容易啊,只需幾十萬」。但是,我想提醒大家,每個年代都有每個年代的困難及機會。無錯,當年的售價只是60萬,但是節目中亦提到當時的按揭息率高達14.5厘,償還的利息比本金還要多。而且,還款年期亦只有10至15年,可見當時的供樓負擔都絕不輕鬆。再者,當時的人均收入是多少呢?供款佔他們的入息又是多少呢?節目中亦有所提及,負擔絕不輕鬆。反觀現在,無錯,樓價確實是比當年高出幾倍,但現在的息率非常低,還款年期亦比以前長,香港人的人均收入亦大大提高。因此,可見不同年代都有不同的情況,不能一概而論那個年代較容易買樓。

這個節目亦令我反思現代社會的生活質素其實比起當年已經改善了很多,無論住屋質素、生活環境、衛生設施、社會穩定性及安全性等等,各方面都比80年代的時候改善了很多很多。我很感恩我現在所擁有的一切,亦希望各位看看這個節目,回顧過去及感恩現在我們所擁有的一切。

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有樓萬事足?

有樓萬事足無線電視編導岑應的真人騷節目又來了,這次名為「有樓萬事足?」。主題顧名思義是探討現今香港人的置業情況。岑應編導的真人騷節目往往能夠引來觀眾的極大迴響,好像之前講述香港怪獸家長的真人騷節目「沒有起跑線」,一句「贏在射精前」便已經能夠引起社會上的熱烈討論。今次,「有樓萬事足?」還未正式播出,宣傳片的幾句金句便已經引起了激烈辯論,例如出自拜金港女Seasun的「無樓唔好白撞」、「有樓有高潮」及「起碼住二千呎」等等的金句都非常有吸引力及娛樂性。

物業投資是我其中一項有興趣的投資項目,現階段我十分希望可以購置我的第二個物業。因此,我對很多講述樓市的節目都十分有興趣。雖然,我相信「有樓萬事足?」會較為著重娛樂性,但我都十分有興趣收看,看看一些年青人對置業的看法如何。

另外,從Facebook及Whatsapp得知Ann姐及Anthony是這個節目的顧問,確實令我更有興趣去收看,看看他們對現時樓市的看法。我曾經在無線電視的另一個節目「兄弟幫」看過Anthony的訪問,談及他一直以來的物業投資經驗,確實令我印象非常深刻,希望我將來都能夠如Anthony一樣,擁有多個物業收租,從而達致財務自由。另外,我亦報讀過由Ann姐及Anthony所舉辦的上車班,為期兩天。但是,我只上了第一天的課堂便沒有再繼續上堂了。因為他們的上車班的的確確為未置業的人士而設,對於當時已有一個自住物業的我來說,課程內容比較初階,有很多資訊我都已經十分清楚了。因此,我沒有再上第二天的課堂了。雖然如此,但他們經常在網上更新及分析樓市的情況,確實是十分有用。

好了,各位如果對物業投資有興趣,不妨下星期一,晚上十時三十分安坐家中收看「有樓萬事足?」,相信必定可以引來很多話題。哈哈,我好像在宣傳這個節目似的。

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啟德1號二期已上載樓書

今天,已於去年獲批預售樓花同意書的啟德1號二期終於上載樓書,這個「港人港地」項目的發展商為中國海外,提供624個單位,實用面積由375呎至2414呎,提供最細的一房單位,以至複式單位。二期的樓花期不足一年,預計關鍵日期為2017年10月31日。

由於這個是「港人港地」項目,因此有很多限制,包括30年內只限持有香港永久性居民身份證的人士購買,或香港永久性居民與其非港人的直系親屬購買。另外,無論轉售或出租都需要取得地政總署的同意,而且禁止向財務公司承造按揭。而且,如果打算買來出租的話,租約期不可以超過五年,並且業主不可以預先收取多於12個月的租金。

其實,上年啟德1號一期推出時,我亦有留意。啟德發展區確實是非常吸引,地點極度優越。可惜,這個「港人港地」項目限制多多,而且對我來說又貴,一期的平均呎價達$16000,我根本就負擔不來,因此只有看的份兒了,相信這次二期的呎價可能會更貴吧。

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慈雲山居屋都要五球!

破頂成交最近,慈雲山居屋慈愛苑有一宗破頂成交,就是慈愛苑第三期C座愛勤閣高層8室,實用面積401呎,兩房間格,座向西北,以內園景為主,竟以五百萬元破屋苑記錄成交,呎價約為$12469。這是該屋苑首宗五字頭成交,刷新該屋苑的歷史新高。

我看到這則新聞後便覺得買貴了,由於本身居住關係,我差不多每天都會出入慈雲山,慈愛苑第一、第二和第三期的地理位置,我是十分暸如指掌的。雖然近幾年,慈雲山地區亦變化了很多,包括進行了很多地區改善工程,如慈雲山中心,單車徑公園、學校村及貫穿各慈雲山屋苑的行人道、天橋和電梯等等。奈何,慈雲山始終沒有地鐵站,各公屋、居屋及私人屋苑的居民都必須駁車才可以到達最近的黃大仙地鐵站。而今次破頂成交的屋苑更是位處山上的最高點,雖然樓齡比第一期及第二期較年青,但我始終覺得不太方便。因此,我個人感覺不值五球。

客觀一點分析,若與同區較鄰近地鐵站的屋苑比較,例如私人屋苑「豪苑」,鄰近黃大仙地鐵站,一個實用面積420呎的單位,呎價都只是大約$11800,雖然樓齡較大,但位置就方便得多了。即使再與其他地區的屋苑比較,例如荔枝角美孚新村,鄰近美孚地鐵站,目前平均呎價都只是大約$11000,較這單居屋的成交呎價便宜。

不過,買樓始終是十分個人的事,細看這則成交新聞便會發現,買家為同屋苑的分支家庭。因此,我想買家是想住近家人才以溢價買入,又或者該單位裝修美觀,買家買入後不用再煩裝修設計,因此便買入單位,又或者是得到家人鼎力相助,無所謂吧!

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到黃大仙區睇樓

黃大仙前幾天,我又出動睇樓。今次,我到了黃大仙區睇樓,合共睇了三個單位,分別是一個「豪苑」單位及兩個「龍蟠苑」單位。其實,我一開始是想到「新光中心」睇樓的,因為我見新光中心剛剛完成大維修,外觀及大門口都耳目一新,美觀了很多,於是便想去參觀一下。可惜,地產代理卻安排不到,於是便只好到新光中心旁邊的豪苑參觀一下了。

「豪苑」位於黃大仙廟附近,在龍翔道旁邊,毗鄰黃大仙地鐵站,交通十分方便。整個屋苑由三座大廈組成,約三十年樓齡,未做大維修。地產代理帶我參觀的單位是整個屋苑唯一的一個鎖匙盤,是第三座高層G室,實用面積420呎,兩房單位,座向正南,景觀開揚。一入到屋,間格四正,但室內裝潢只屬一般,只是牆身上過油,其餘地板、洗手間及廚房的保養只是一般,若然真的要買來自住的話,可能需要重新舖過地板及裝修一下洗手間及廚房了。然而,價錢方面,業主叫價接近五百萬,其實遠超我的預算及負擔能力。我問過地產代理,這個單位約可出租$14000-$15000,即是扣除每呎$1.5的管理費後,出租回報率大約為3.4%,算不過不失。

參觀完這個單位,給我的感覺是「尚可」,這個單位的質素及地點都很理想,出租的回報率在現時的市況下尚算合理。但是,除非叫價能商議至吸引水平,例如比業主叫價低10%-20%,否則我都不會考慮。不過,價錢其實點傾都無用,我過唔到壓力測試呀!

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到紅磡睇樓

紅磡參考了一些樓市達人的寶貴意見,訴說若要找到筍盤,並希望提升自己分辨物業好壞能力的話,就必須多走出去,到不同的地方睇樓,睇不同類型的物業。當睇得愈多,便自自然然能夠培養出一種眼光和能力,讓你能夠分辨出何為筍盤,而當筍盤真的出現時,你亦能夠迅速作出購買決定。因此,我閒時都會四出睇樓,參觀不同的物業,了解一下現時的市道,亦結識不同的物業代理,這可能對我將來購置第二個物業時都有幫助。

好了,前幾天,我就去了紅磡和油麻地睇樓了,分別在紅磡看了一個單位,而在油麻地就看了兩個單位。讓我今日先介紹紅磡的那個單位吧,那是一個位於一座單棟大廈內的單位,位處紅磡寶其利街,是一個高層、約220″實用面積的單位,叫價三百幾萬。未上樓,令我有點驚喜的是,原來大廈是十分接近新建的何文田港鐵站,這亦是我第一次這樣近距離欣賞這個新建的何文田站。這個何文田站樓高八層,沿線尾站為黃埔站,那麼以後要去黃埔便更加方便了。

一入屋,代理便不斷說這單位間格四四正正,而且單位設有兩房,十分好用。然而,這個單位給我的第一個感覺是「四門歸心」,客廳並不好用。兩個房間的質素就還可以,望向樓景,而景觀並不十分壓迫。廚廁方面,兩者都面向一座還未完工的酒店地盤,而且保養較差,必定需要用點錢來裝修一下廚廁了。另外,我亦向代理了解一下這個單位的租金回報,大約有3.6厘,是現時市況下的一般回報。

總的來說,這是我第一個睇的單棟大廈單位,感覺不算太好。然而,我仍然會繼續四出走走,看看更多不同類型的單位,包括屋苑式和單棟式的,這樣才可以訓練出我比較物業和分辨好壞的眼光。

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