對《有樓萬事足》的感想

物業一連五集的無視電視真人騷《有樓萬事足》終於完滿結束,我當然完完整整看了整輯節目,給我的感覺有點失望。雖然節目中有很多主人翁,但每個主人翁都只是蜻蜓點水式的介紹一下,節目中所帶出的娛樂性比實用性更大,所能帶出的正面訊息實在令我質疑。其實,我對節目中一些成功上車及以物業投資而致富的個案最感興趣。但是,節目都只是以極少篇幅來介紹,這些人靠物業投資的致富故事背後是如何操作的呢?是如何計算風險的呢?節目中都沒有仔細交代,如果節目能夠講多一些他們背後的投資理念及實際操作,可能可以為觀眾帶來更多有用的訊息。

在節目中,我對其中兩個個案最感興趣。第一位是聲稱已經財務自由,在電視螢幕中邊坐郵艇,邊飲紅酒的「收租槓桿男」。他在節目中只講述他憑物業收租達到財務自由,其實我的目標都是財務自由,希望物業收租都會是我能夠達到財務自由的其中一個方法。可惜,節目並沒有詳細講述他是如何能夠購置到那麼多的物業數量,是靠做生意賺錢買樓?是靠不斷加按?還是其他財技呢?而且,他又有否衡量風險呢?是如何計算風險的呢?這些資訊都沒有在節目中交代。然而,節目只把他塑造成霸氣十足的成功人士,而且,亦給觀眾一點一朝得志的感覺。如果節目能夠交代多點他背後的成功故事,可能會是一個不錯的靠物業投資成功的故事。

第二位讓我印象深刻的是那位「劏房大王」,吳龍飛。其實,我以前已經在Youtube上看過他的訪問,感覺他是一位靠物業投資致富的人士,於是便去過他主持的物業講座。但是,講座後,我覺得他的劏房方式太不人道,是賺得太盡了,節目中亦把他塑造成一個劏房專家,他劏出來的面積大家有目共睹,可能有人會認同他的方式,但我就接受不來了。

675建呎太古城單位賣60萬?

太古城你相信太古城675建呎單位只賣60萬嗎?信我,我見過,我真係見過,只不過是發生在約37年前的1980年代。其實,前幾天,我在Youtube上看到一個節目,名為「時代的記錄 – 鏗鏘集1980年《寸金尺土》」。節目內容是講述有關當時的香港人的置業情況,節目中提到一個675建呎的太古城單位大約售60萬,而現時2017年一個同樣大小的太古城單位大約售900萬至1000萬,即是在這37年間,售價足足上升了15至16倍,可見通脹對物業資產的影響及威力。當我見到這個價格時,我便心想如果我的父母能在當時買下一個單位,現在的生活可能會完全不同了。

這節目亦令我想起現在有很多暫時無能力買樓或不想買樓的人經常會說「當年置業多麼容易啊,只需幾十萬」。但是,我想提醒大家,每個年代都有每個年代的困難及機會。無錯,當年的售價只是60萬,但是節目中亦提到當時的按揭息率高達14.5厘,償還的利息比本金還要多。而且,還款年期亦只有10至15年,可見當時的供樓負擔都絕不輕鬆。再者,當時的人均收入是多少呢?供款佔他們的入息又是多少呢?節目中亦有所提及,負擔絕不輕鬆。反觀現在,無錯,樓價確實是比當年高出幾倍,但現在的息率非常低,還款年期亦比以前長,香港人的人均收入亦大大提高。因此,可見不同年代都有不同的情況,不能一概而論那個年代較容易買樓。

這個節目亦令我反思現代社會的生活質素其實比起當年已經改善了很多,無論住屋質素、生活環境、衛生設施、社會穩定性及安全性等等,各方面都比80年代的時候改善了很多很多。我很感恩我現在所擁有的一切,亦希望各位看看這個節目,回顧過去及感恩現在我們所擁有的一切。

有樓萬事足?

有樓萬事足無線電視編導岑應的真人騷節目又來了,這次名為「有樓萬事足?」。主題顧名思義是探討現今香港人的置業情況。岑應編導的真人騷節目往往能夠引來觀眾的極大迴響,好像之前講述香港怪獸家長的真人騷節目「沒有起跑線」,一句「贏在射精前」便已經能夠引起社會上的熱烈討論。今次,「有樓萬事足?」還未正式播出,宣傳片的幾句金句便已經引起了激烈辯論,例如出自拜金港女Seasun的「無樓唔好白撞」、「有樓有高潮」及「起碼住二千呎」等等的金句都非常有吸引力及娛樂性。

物業投資是我其中一項有興趣的投資項目,現階段我十分希望可以購置我的第二個物業。因此,我對很多講述樓市的節目都十分有興趣。雖然,我相信「有樓萬事足?」會較為著重娛樂性,但我都十分有興趣收看,看看一些年青人對置業的看法如何。

另外,從Facebook及Whatsapp得知Ann姐及Anthony是這個節目的顧問,確實令我更有興趣去收看,看看他們對現時樓市的看法。我曾經在無線電視的另一個節目「兄弟幫」看過Anthony的訪問,談及他一直以來的物業投資經驗,確實令我印象非常深刻,希望我將來都能夠如Anthony一樣,擁有多個物業收租,從而達致財務自由。另外,我亦報讀過由Ann姐及Anthony所舉辦的上車班,為期兩天。但是,我只上了第一天的課堂便沒有再繼續上堂了。因為他們的上車班的的確確為未置業的人士而設,對於當時已有一個自住物業的我來說,課程內容比較初階,有很多資訊我都已經十分清楚了。因此,我沒有再上第二天的課堂了。雖然如此,但他們經常在網上更新及分析樓市的情況,確實是十分有用。

好了,各位如果對物業投資有興趣,不妨下星期一,晚上十時三十分安坐家中收看「有樓萬事足?」,相信必定可以引來很多話題。哈哈,我好像在宣傳這個節目似的。

投資切忌靠估、靠運氣

大牛市前幾天,我在Facebook上看到一篇從玄學角度來預測今年股票市場會出現大牛市的文章,文章中甚至估計今年的股市會衝上四萬點。文中引用了很多玄學的術語來支持有關預測,甚至乎那個月會升,那個月會跌都能夠仔細描述。坦白講,我對那些玄學術語真是一竅不通,完全不知道它在說些什麼,只知道它說那個月會升,那個月會跌,而全年大牛市,將會衝上四萬點。其實,我對今年的股市都有一種感覺,就是可能會出現如二零零八年金融海嘯前的大牛市。不過,我在此事先聲明,我這個大牛市的預測純粹靠估,絕無理據,只是我個人的直覺,各位在投資前必須做足功課,而市場價格亦可升可跌,請自行留意風險。

雖然我有這個估計,但我不是一名賭徒,不會只靠感覺來靠估投資,不會買入股票後,然後祈禱,希望股票會上升。反之,我仍然會一如以往,奉行價值投資,著重價值及派息等因素來買入股票。其實,大牛市的出現可能對價值投資者來說,不是入貨的好機會。因為股市大升,普遍的股票價格可能都會升至高於其合理價值,因此價值投資的信徒反而會減少買貨,甚至不會買貨。

再看長遠一點,大牛市的熣燦煙花盛放過後,根據傳統的經濟循環理論所講,將會出現股市崩潰,到時就是價值投資者的大好機會,在周街平貨的情況下大舉掃貨。

在此聲明,我不是在鼓勵大家靠估投資,可以在今年大舉掃貨,反而我希望大家小心謹慎,投資時控制風險,不要單憑什麼「逄七必升」、「逄七必跌」、「十年週期」等等便草率入市,各位必須仔細分析,增進財商,控制成本及風險來進行投資。

感謝止凡的留言

止凡

感謝止凡的留言

最近,由於比較忙碌的關係,已經有一段時間沒有寫文,沒有更新一下我這個網站了,實在慚愧。前幾天,終於有些時間可以整理一下這個網站。一登入網站後台的控制版面,竟然看到這個網站的第一則留言,而且是來自知名理財博客止凡的留言,確實令我非常高興,而且還有一點受寵若驚的感覺,可知道止凡乃是知名理財博客,得到他的留意,確實感到十分榮幸。雖然他在留言中說只是偶然發現我這個網站,但我亦十分感激他的留言,對我來說,他的留言猶如一種無形的鼓勵,讓我更有動力去寫文。

止凡是著名的網上理財博客,主要談及股票投資,並且提倡以價值投資的方針來進行股票買賣。另外,他亦有幾本著作,例如《永不當田雞》、《取之有道》、《積財有技》、《財商有價》及《財富未來》,而我自己就購買了其中兩本,《財商有價》及《財富未來》。其實,我在股票投資方面,都十分贊同止凡所推祟的價值投資法,在作出買入股票決定之前,必須仔細研究心儀股票的基本因素,例如業務前景、營運情況、財務資料及派息政策等等。然後,在買入後作長線持有,而我自己亦會十分留意該公司的派息率及派息政策,看看派息是否穩定,而我相信有「食息達人」之稱的止凡都會十分留意派息情況。

事實上,我開設這個網站亦或多或少受到止凡兄的啟發,他的博客「取之有道」在二零零七建立,而我在二零一五年於書店發現他的著作《財商有價》,從而發現他的博客「取之有道」。然後,我便在二零一六年仿傚他來建立這個網站,目的除了記錄自己投資的心路歷程外,亦希望可以與其他理財博客及網友交流,長遠來看,亦希望自己有幸可以出版自己的理財書籍。二零一七年,希望我能夠繼續堅持在網站上發表文章,與更多網友如止凡交流吧。

啟德1號二期已上載樓書

今天,已於去年獲批預售樓花同意書的啟德1號二期終於上載樓書,這個「港人港地」項目的發展商為中國海外,提供624個單位,實用面積由375呎至2414呎,提供最細的一房單位,以至複式單位。二期的樓花期不足一年,預計關鍵日期為2017年10月31日。

由於這個是「港人港地」項目,因此有很多限制,包括30年內只限持有香港永久性居民身份證的人士購買,或香港永久性居民與其非港人的直系親屬購買。另外,無論轉售或出租都需要取得地政總署的同意,而且禁止向財務公司承造按揭。而且,如果打算買來出租的話,租約期不可以超過五年,並且業主不可以預先收取多於12個月的租金。

其實,上年啟德1號一期推出時,我亦有留意。啟德發展區確實是非常吸引,地點極度優越。可惜,這個「港人港地」項目限制多多,而且對我來說又貴,一期的平均呎價達$16000,我根本就負擔不來,因此只有看的份兒了,相信這次二期的呎價可能會更貴吧。

回顧2016年被動收入

20172016新年快樂,2016年剛剛過去,是時候總結一下2016年整年所賺取的被動收入了。我的被動收入來源主要來自股票股息、債券派息及自2016年年中開始買入的債券基金所分發的利息。經過計算後,我在2016年收到約$28000的被動收入,即平均每月收到$2333的被動收入。我現在的每月恆常支出大約$21000,即是如要做到絕對財務自由,我還需要額外再創造每月大約$19000的被動收入。唉!看來我要達到絕對財務自由的境界還需要走很遠的路呢!

最近看了一本由龔成著的理財書籍,裡面提到財務自由又可以細分為「相對財務自由」和「絕對財務自由」。「絕對財務自由」指你可以完全不受薪工作,便可以靠被動收入來應付你的日常恆常開支。另一方面,「相對財務自由」則指你還需要一份受薪工作,但由於你已經為自己創造了一些被動收入,於是,你便可以選擇一份你喜歡的但薪資較少的工作了。就以我現在的情況為例,我每月的被動收入為$2333,而每月恆常支出為$21000,即表示我可以去選擇一份約$19000的工作便足夠了。當然,可以並不代表我一定會這樣做,因為我的最終目標是達到「絕對財務自由」。因此,我會繼續做我現在的工作,直至達到「絕對財務自由」為止。

新一年,新開始,展望2017年我能夠繼續創造更多被動收入,原本打算購置一間收租物業來增加我的被動收入的,但奈何種種按揭限制及重稅措施,使我可能在短期內都不會購置收租物業了,真是十分可惜,唯有尋找其他投資出路來增加我的被動收入吧!

慈雲山居屋都要五球!

破頂成交最近,慈雲山居屋慈愛苑有一宗破頂成交,就是慈愛苑第三期C座愛勤閣高層8室,實用面積401呎,兩房間格,座向西北,以內園景為主,竟以五百萬元破屋苑記錄成交,呎價約為$12469。這是該屋苑首宗五字頭成交,刷新該屋苑的歷史新高。

我看到這則新聞後便覺得買貴了,由於本身居住關係,我差不多每天都會出入慈雲山,慈愛苑第一、第二和第三期的地理位置,我是十分暸如指掌的。雖然近幾年,慈雲山地區亦變化了很多,包括進行了很多地區改善工程,如慈雲山中心,單車徑公園、學校村及貫穿各慈雲山屋苑的行人道、天橋和電梯等等。奈何,慈雲山始終沒有地鐵站,各公屋、居屋及私人屋苑的居民都必須駁車才可以到達最近的黃大仙地鐵站。而今次破頂成交的屋苑更是位處山上的最高點,雖然樓齡比第一期及第二期較年青,但我始終覺得不太方便。因此,我個人感覺不值五球。

客觀一點分析,若與同區較鄰近地鐵站的屋苑比較,例如私人屋苑「豪苑」,鄰近黃大仙地鐵站,一個實用面積420呎的單位,呎價都只是大約$11800,雖然樓齡較大,但位置就方便得多了。即使再與其他地區的屋苑比較,例如荔枝角美孚新村,鄰近美孚地鐵站,目前平均呎價都只是大約$11000,較這單居屋的成交呎價便宜。

不過,買樓始終是十分個人的事,細看這則成交新聞便會發現,買家為同屋苑的分支家庭。因此,我想買家是想住近家人才以溢價買入,又或者該單位裝修美觀,買家買入後不用再煩裝修設計,因此便買入單位,又或者是得到家人鼎力相助,無所謂吧!

到黃大仙區睇樓

黃大仙前幾天,我又出動睇樓。今次,我到了黃大仙區睇樓,合共睇了三個單位,分別是一個「豪苑」單位及兩個「龍蟠苑」單位。其實,我一開始是想到「新光中心」睇樓的,因為我見新光中心剛剛完成大維修,外觀及大門口都耳目一新,美觀了很多,於是便想去參觀一下。可惜,地產代理卻安排不到,於是便只好到新光中心旁邊的豪苑參觀一下了。

「豪苑」位於黃大仙廟附近,在龍翔道旁邊,毗鄰黃大仙地鐵站,交通十分方便。整個屋苑由三座大廈組成,約三十年樓齡,未做大維修。地產代理帶我參觀的單位是整個屋苑唯一的一個鎖匙盤,是第三座高層G室,實用面積420呎,兩房單位,座向正南,景觀開揚。一入到屋,間格四正,但室內裝潢只屬一般,只是牆身上過油,其餘地板、洗手間及廚房的保養只是一般,若然真的要買來自住的話,可能需要重新舖過地板及裝修一下洗手間及廚房了。然而,價錢方面,業主叫價接近五百萬,其實遠超我的預算及負擔能力。我問過地產代理,這個單位約可出租$14000-$15000,即是扣除每呎$1.5的管理費後,出租回報率大約為3.4%,算不過不失。

參觀完這個單位,給我的感覺是「尚可」,這個單位的質素及地點都很理想,出租的回報率在現時的市況下尚算合理。但是,除非叫價能商議至吸引水平,例如比業主叫價低10%-20%,否則我都不會考慮。不過,價錢其實點傾都無用,我過唔到壓力測試呀!

美國加息的影響

加息美國聯儲局昨晚宣佈加息四分之一厘,符合市場預期。然而,令人有點意外的是,當局預期下年的加息次數會由原先預期的兩次增加至三次,亦將長期聯邦基金利率預期上調至三厘,從而令市場憂慮美國加息的速度會加快。

今早一起身,當然去看看美國議息結果。果然,沒有給我特別驚喜,因為我亦覺得今次會有十分大的機會加息。看到消息後,即時覺得今天的恆指要跌了。結果,今日收市,恆指下跌397.22點,剛好守住22000點。然而,未來數天,我希望恆指能再下調深一點,好讓我有機會以吸引價格買入一些優質股作長線投資。

至於樓市方面,我亦是一名供樓人士,當然十分關注這次加息。今次是繼上年十二月加息後再一次加息四分之一厘,而今天到了較後時間,香港匯豐銀行、恆生銀行及中國銀行都宣佈維持最優惠利率不變。因此,對於我來說,心理影響大於實質影響。反而,近期的銀行同業拆息上升就對我這位以H按來供樓的人士有實質的影響了。港元一個月銀行同業拆息已經由上年十月的不足0.3厘,升至今天的0.66厘,是2008年12月後的高位,我每個月又要供多百幾元了,然而影響又說不上十分大。

至於我之前買了的那隻債基,就由特朗普當選美國總統那日開始下跌,原因是預期他上場後會增加基建,推高通脹,令利率上升,從而便會令債價下跌,債息上升。無論怎樣都好,我只知道現在我是賺息蝕價中,昨晚又確實加息四分之一厘,不過不要緊,惟有未來幾日繼續密切留意這債基的走勢吧!