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睇樓記:天水圍嘉湖山莊篇

2023年3月22日,我又一個人出動睇樓了。今次,原本睇樓的目標屋苑是天水圍嘉湖山莊的其中三期,包括第一期樂湖居、第二期賞湖居和第三期翠湖居。可惜,早前已約好的地產代理只安排了樂湖居和賞湖居的單位給我參觀。

天水圍嘉湖山莊是由長實集團於1991年至1998年期間落成的地產項目,樓齡介乎25至32年。屋苑共有六期,依次為樂湖居、賞湖居、翠湖居、麗湖居、美湖居和景湖居。嘉湖山莊整個屋苑合共有58座,提供多達15,880個單位。屋苑主要涵蓋三種戶型,包括兩房、三房和三房一套,實用面積介乎約440呎至630呎。我對這個屋苑印象最深刻的是單位的鑽石型開則,整個嘉湖山莊的所有單位都是這種著名的鑽石廳設計。

我早前已約好了地產代理於一時半在樂湖居等,於是,我便在中午十二時半,從彩虹站出發,乘坐屯馬線到達天水圍站,需時約50分鐘。然後,再轉乘輕鐵到樂湖站與地產代理會合,此時約為一時半。這位地產代理很好,一早已經在樂湖輕鐵站等我,不像之前的一些地產代理,在我差不多到達約定地點並提前通知他們的情況下,他們還是會遲到。

與地產代理一路行去第一個單位參觀時,我當然向他了解一下最近的樓市情況。他說最近市況稍為回升,成交量上升,成交價比較平穩,沒有再向下調整的趨勢,業主的態度亦開始稍為強硬,但仍歡迎議價,不過議價空間已經收窄,不像上年第三季、第四季那樣,願意大幅劈價。他還提及最近一個三房一套單位以720萬成交,呎價約為$11,300。不過我未能在成交紀錄中核實,可能需要稍後日子才可以查看到有關成交紀錄。

第一個單位,我們首先到樂湖居第14座高層B室參觀,這是三房一套的單位,實用面積633呎,開價650萬,呎價約為$10,200。這個單位景觀開揚,望內園景,開價與近期成交相約,但仍比銀行估價高出大約5%。而且,室內的裝潢稍為殘舊,根據地產代理所講,單位未有裝修,大致上是一手裝修到現在。

樂湖居14座高層B室

第二個單位,是樂湖居第13座極低層A室,三房一套的單位,實用面積639呎,開價600萬,呎價約為$9,500。首先對我自己而言,我是不會選擇極低層的單位,但特式單位除外,而業主較低的開價亦反映了單位的質素。第一極低層單位的景觀通常較差,第二是萬一因為公眾喉管淤塞而出現倒灌入屋就更加麻煩了,第三將來要出貨亦比較困難。因此,既然市場上的放盤那麼多,又何須選擇這些極低層的單位作投資呢?

第三個單位,是樂湖居第11座高層C室,三房單位,實用面積551呎,開價590萬,呎價為約$10,700。這個高層單位景觀開揚,望內園學校景,開價比近期成交價略高,而且比銀行估價高出大約4%。首先,嘉湖山莊內有多間學校,就我自己而言,除非價錢十分吸引,否則,我儘量不會選擇面向學校的單位。理由很簡單:嘈。我估你都不想每天早上都有學校的上堂鐘聲morning call吧。這個單位還好,因為高層,而且與學校有一定距離,但如果是一些面向貼近學校的中低層單位,我就不會選擇了。

第四個單位,是樂湖居第11座極高層F室,兩房單位,實用面積449呎,開價510萬,呎價為$11,300。一入屋,已被屋內的裝潢吸引,美觀企理。根據地產代理所講,單位一直由業主自住,所以十分愛惜單位,一直儘量保持整潔完好。單位景觀開揚,可以望到河景。業主開價雖然與最近一宗同類單位的成交價相約,而且比銀行估價差不多,甚至比匯豐銀行的估價還低一些,但我覺得以現時市況來說,其實稍為貴了點。如果能夠傾價至四百中,那麼整體來說就很吸引了。(三日後,即2023年3月25日,地產代理通知此單位以505萬賣出,呎價約為$11,200。)

樂湖居11座極高層F室

第五個單位,是賞湖居第4座極高層A室,三房一套的單位,實用面積636呎,只租不賣,地產代理只帶我來參觀一下作參考。地產代理說如果這個單位放賣的話,應該可以約700萬成交,呎價為$11,000。以單位質素來說,我覺得這個單位是六個參觀的單位中最好的,極高層,最大單位,景觀十分開揚,外望一片優美的公園景色,裝潢尚可。但當然,如果將來業主開出天價放售,仍然需要小心謹慎,不要高追。

賞湖居4座極高層A室

第六個單位,是賞湖居第1座低層G室,三房單位,實用面積548呎,開價570萬,呎價為$10,400。這個單位普普通通,並不特別吸引,景觀與室內裝潢都只屬尚可,而且開價比較進取,比銀行估價高出約5%至6%。

參觀完六個單位後,他們的開價介乎$9,500/呎至$11,300/呎,回家後,我便上網搜尋一下嘉湖山莊的成交紀錄,發現在市靜的時候,嘉湖山莊的呎價可以跌至$9,000/呎至$10,000/呎,但當市況轉旺的時候,嘉湖山莊的呎價便可上升至大約$12,000/呎。所以,我覺得嘉湖山莊是個樓價波幅很大的屋苑,如果能夠在跌市的時侯捕捉到低價,待三至四年額外印花稅(SSD)鬆綁後,市況轉旺時,便應該可以約$12,000/呎售出,利潤可能高達一百萬元。

額外印花稅

從地產代理的口中得知,現時嘉湖山莊的租盤十分多,可能需要一段較長的時間才可以有客人承租,普遍租金回報約2厘幾。對於位處於新界天水圍的嘉湖山莊,我著重的不是它的租金回報,而是它的價格波幅。因為如果真的看重租金回報的話,為何不到市區找盤,例如油尖旺、九龍灣、觀塘、灣仔或銅鑼灣等等,這些較為市中心地區的租金回報一般較高,而且租務需求殷切,很快便可以租出。所以,我到嘉湖山莊睇樓,較為看重單位的開價,若然開價約為$10,000呎,甚至乎$9,000呎,都是可以考慮入手的價位,待市況轉旺後,以約$12,000呎售出,目標利潤約為一百萬元。

好了,我的嘉湖山莊睇樓記就此為止,日後到其他地區睇樓時再和大家分享吧。如果你對嘉湖山莊有任何意見,歡迎在下面留言,我會儘快回覆。