2023年3月27日，我又一個人出動睇樓了。今次，目標屋苑是沙田第一城的三房單位，而早前已約好的地產代理就安排了大約十個單位給我參觀，但我們最終只參觀了其中五個，因為有些他安排的單位是事故單位同層，我就不想去參觀了，反正我是一定不會選擇這些事故同層單位的。另外有一個單位就在我們準備去參觀時，地產代理收到電話通知該單位剛剛售出了，要收回鎖匙，因此便無緣參觀這個單位了。

我是第一次跟這位地產代理去睇樓的，很有禮貌，不會像一些地產代理般，不斷游說你去買或轉去參觀新樓。另外，一些與事故單位同層或上下層的單位，他都會事前跟我說，問我想不想去參觀，確實是負責任，的確不錯。因為以前試過跟一些地產代理去睇樓，參觀完都不跟我說這是事故單位同層或上下層，直到我在網上查不到單位估價並再詢問他之下，才跟我說這是事故單位同層或上下層。雖然地產代理好像沒有責任要主動告知潛在買家所參觀的單位是否事故單位、事故單位同層或上下層，而是需要買家主動詢問，地產代理才需要如實告知，但如果買家忽略了詢問有關問題，簽約後才發現所買入的單位是事故單位、事故單位同層或上下層，銀行估不足價，甚至估不到價，那就會影響按揭申請，隨時要攤訂離場。

沙田第一城由恆基兆業牽頭，聯合新世界發展、新鴻基地產及長江實業等四間華資地產商組成的聯營公司「百得置業」於1981年至1998年期間落成的地產項目，樓齡介乎36至43年。屋苑共分七期，合共提供52座樓宇，提供多達10642個單位。屋苑主要涵蓋四種戶型，包括兩房、三房、三房一套和三房一套連工人房，實用面積介乎約284呎至853呎。沙田第一城是十大藍籌私人屋苑之一，十分受上車客和在附近上班上學的租客歡迎，而且屋苑本身亦能夠提供足夠的換樓鏈，提供大量的三房單位。有趣的是，我對這個屋苑印象最深刻的不是它的單位質素或配套，而是屋苑的鎖車隊，因為他們的鎖車隊對違例泊車的鎖車速度極快，因此屋苑被戲稱為「鎖車第一城」。

我早前已約好了地產代理於上午十一時半在置富第一城等，於是，我便在上午十時四十五分，從鑽石山站出發，乘坐屯馬線到達第一城站，需時約15分鐘。然後，再步行到銀城街置富第一城商場與地產代理會合，此時約為十一時十五分。這位地產代理亦都很好，我剛剛到達商場便收到他的來電，表示即刻過來與我會合。

與地產代理一路行去第一個單位參觀時，我當然向他了解一下最近的樓市情況。他說最近市況稍為回升，成交量上升，沙田第一城的成交價反彈得十分明顯，特別是一些兩房單位，成交價錢已經由最差約450萬反彈100萬至約550萬。然而，三房的價錢暫時沒有好像兩房般反彈得那麼厲害，但他相信三房的價錢亦會慢慢追上升勢。

參觀五個單位，各有優缺點。

第一個單位，我們首先到第36座低層F室參觀，一個三房單位，實用面積478呎，開價720萬，呎價約為$15,000。這個單位景觀普普通通，望平台內園和馬路樓景，但室內裝潢尚算企理，保養得宜。以呎價計，業主開價與近期的成交相約，但總價卻比銀行估價高出大約7%。我自己覺得這個單位一般，沒有什麼特別吸引，應該有更好的選擇。

第二個單位，是第36座極低層B室，一個三房單位，實用面積478呎，開價600萬，呎價約為$12,500。我不知道你對這個價錢有什麼感覺，但我一看就心想：「這麼便宜？」而且比銀行估價還要低。其實，我是先在網上看到這個單位的，從地產代理提供的短片中看到這個單位是個三房單位，並將梗廚改成開放式廚房，裝潢尚算整潔企理，而且價錢相對同類單位來說十分便宜。於是，我便聯絡有關地產代理查詢，他回覆我這是一個極低層單位，問我想不想看，我便回覆他即管參觀一下。我心想，即使是極低層，都應該未至於開這個低價，因為以$12,500/呎的價錢，以現時的市況都可以買一個約600呎的第一城單位了。

果然，有時價錢真的反映質素，而買樓一定要實地睇樓。一入屋，單位質素與網上的短片和相片差不多，三房、開放廚、裝修企理，但當慢慢走向客廳的窗邊一看，一個大大的垃圾收集站盡收眼簾，這應該是屋苑的垃圾收集站，當時一眼已看到大約有二十至三十個大大的綠色的垃圾箱在裡面，而且這個垃圾收集站與我身處的極低層單位大約相距一條馬路。結果，當然是”NEXT”。

第三個單位，是第29座低層B室，原則為三房單位，但業主把其中兩個房間打通，改為睡房連衣帽間，實用面積451呎，開價695萬，呎價為約$15,400。這個單位景觀一般，望屋苑籃球場、馬路、架空路軌和屋苑樓景，室內裝修方面，業主將其中兩間房打通，並以玻璃門分隔出睡眠區和衣帽間，那就未必每個業主都合用了，要找真正三房的買家就未必會選擇這個單位了。價錢方面，開價比近期成交價略高一點，而且比銀行估價高出大約8%。若能把價錢降至650萬，可能會較容易得到承接。

第四個單位，是第19座中層F室，與剛才第三個單位一樣，業主把原則三房的單位改成兩房，但今次這位業主就沒有將打通的大房用任何間隔分區，而是變成一間大房。這個單位實用面積451呎，開價760萬，呎價約$16,800。當我聽到這個開價時，心想剛才第三個單位同樣是451呎，同樣是把其中兩間房打通，剛才的那間開價我已經覺得有點高，估不到這個單位的開價更高，竟然達七字頭，是什麼因素令業主開出這個高價呢？是純粹想試試市場？還是單位的質素十分優質呢？果然，我覺得這個單位是五個參觀的單位中質素最高的，因為這個單位的廳房都可以望到城門河景、位處中層，而且室內裝修整潔企理，總體質素不錯。價錢方面，開價比同類單位高，而且比銀行估價高出超過一成。但是，這類比較優質的單位隨時可以較一般的呎價成交。例如，於2022年3月4日，市況比較旺的時期，同一座20樓F室就以780萬成交，呎價高達約$17,300。因此，我相信只要市況持續向好，這個單位應該可以業主的開價賣出。

第五個單位，是第11座高層F室，原則三房，但業主把其中一間近大門的房間拆掉，並併入為開放式廚房的空間，這個改動令單位變成只有兩房，但客廳的空間感就變得更加寬敞。這個單位實用面積484呎，開價760萬，呎價約為$15,700。這個單位的景觀主要是樓景，只望到少量山景。裝修方面，不過不失，一些傢俱裝設損耗不大，但牆身的牆紙已經鬆脫，所以牆身是一定要從新整理的。而且，業主選用的主要色調偏深，用上深啡和深灰色，加上廳房都只是用上幾盞盒仔燈和射燈來照明，令到單位看上去比較昏暗。價錢方面，開價跟現時市價差不多，只是比銀行估價高出約2%。但是，業主把三房變成兩房，若一位買家想找兩房單位，沙田第一城確實有大量選擇，而且比這個單位的開價便宜，那又何需以七百幾萬去買一個三房改兩房的單位呢？不過，又說不定會撞到一位買家欣賞這個單位的裝修景觀，喜歡一些空間感較大的兩房單位，始終業主的開價比同類呎數的單位不算過份進取。

沙田第一城交投活躍，租售容易，波幅巨大

沙田第一城提供多種不同類型的戶型，以三房單位為例，呎數就由451呎的普通三房至853呎的三房套連工人房都有，而兩房亦由284呎至327呎不等。地產代理都表示沙田第一城擁有完善的換樓階梯，無論是上車客還是兩房換三房的換樓客都可以很容易找到他們想要的單位。另外，沙田第一城的租務亦十分活躍，屋苑毗鄰中文大學及威爾斯醫院，深受大學師生和醫護人員歡迎。

參觀完五個單位後，他們的開價介乎$12,500/呎至$16,800/呎，回家後，我便上網搜尋一下沙田第一城的成交紀錄，發現在市靜的時候，例如2022下半年，沙田第一城的451至504呎的三房呎價可以跌至約$12,500/呎。但當市況轉旺的時候，例如在2022年上半年，沙田第一城的451至504呎的三房單位，呎價可以上升至大約$15,000/呎至$16,000/呎。所以，我覺得沙田第一城就如嘉湖山莊一樣，是個樓價波幅很大的屋苑，如果能夠在跌市的時侯捕捉到低價如$12,500/呎買入，待三至四年額外印花稅(SSD)鬆綁後，市況轉旺時，便應該可以約$15,500/呎售出，利潤就如嘉湖山莊的操作一樣，可能高達一百萬元。

好了，我的沙田第一城睇樓記就此為止，日後到其他地區睇樓時再和大家分享吧。如果你對沙田第一城有任何意見，歡迎在下面留言，我會儘快回覆。

2023年3月22日，我又一個人出動睇樓了。今次，原本睇樓的目標屋苑是天水圍嘉湖山莊的其中三期，包括第一期樂湖居、第二期賞湖居和第三期翠湖居。可惜，早前已約好的地產代理只安排了樂湖居和賞湖居的單位給我參觀。

天水圍嘉湖山莊是由長實集團於1991年至1998年期間落成的地產項目，樓齡介乎25至32年。屋苑共有六期，依次為樂湖居、賞湖居、翠湖居、麗湖居、美湖居和景湖居。嘉湖山莊整個屋苑合共有58座，提供多達15,880個單位。屋苑主要涵蓋三種戶型，包括兩房、三房和三房一套，實用面積介乎約440呎至630呎。我對這個屋苑印象最深刻的是單位的鑽石型開則，整個嘉湖山莊的所有單位都是這種著名的鑽石廳設計。

我早前已約好了地產代理於一時半在樂湖居等，於是，我便在中午十二時半，從彩虹站出發，乘坐屯馬線到達天水圍站，需時約50分鐘。然後，再轉乘輕鐵到樂湖站與地產代理會合，此時約為一時半。這位地產代理很好，一早已經在樂湖輕鐵站等我，不像之前的一些地產代理，在我差不多到達約定地點並提前通知他們的情況下，他們還是會遲到。

與地產代理一路行去第一個單位參觀時，我當然向他了解一下最近的樓市情況。他說最近市況稍為回升，成交量上升，成交價比較平穩，沒有再向下調整的趨勢，業主的態度亦開始稍為強硬，但仍歡迎議價，不過議價空間已經收窄，不像上年第三季、第四季那樣，願意大幅劈價。他還提及最近一個三房一套單位以720萬成交，呎價約為$11,300。不過我未能在成交紀錄中核實，可能需要稍後日子才可以查看到有關成交紀錄。

第一個單位，我們首先到樂湖居第14座高層B室參觀，這是三房一套的單位，實用面積633呎，開價650萬，呎價約為$10,200。這個單位景觀開揚，望內園景，開價與近期成交相約，但仍比銀行估價高出大約5%。而且，室內的裝潢稍為殘舊，根據地產代理所講，單位未有裝修，大致上是一手裝修到現在。

第二個單位，是樂湖居第13座極低層A室，三房一套的單位，實用面積639呎，開價600萬，呎價約為$9,500。首先對我自己而言，我是不會選擇極低層的單位，但特式單位除外，而業主較低的開價亦反映了單位的質素。第一極低層單位的景觀通常較差，第二是萬一因為公眾喉管淤塞而出現倒灌入屋就更加麻煩了，第三將來要出貨亦比較困難。因此，既然市場上的放盤那麼多，又何須選擇這些極低層的單位作投資呢？

第三個單位，是樂湖居第11座高層C室，三房單位，實用面積551呎，開價590萬，呎價為約$10,700。這個高層單位景觀開揚，望內園學校景，開價比近期成交價略高，而且比銀行估價高出大約4%。首先，嘉湖山莊內有多間學校，就我自己而言，除非價錢十分吸引，否則，我儘量不會選擇面向學校的單位。理由很簡單：嘈。我估你都不想每天早上都有學校的上堂鐘聲morning call吧。這個單位還好，因為高層，而且與學校有一定距離，但如果是一些面向貼近學校的中低層單位，我就不會選擇了。

第四個單位，是樂湖居第11座極高層F室，兩房單位，實用面積449呎，開價510萬，呎價為$11,300。一入屋，已被屋內的裝潢吸引，美觀企理。根據地產代理所講，單位一直由業主自住，所以十分愛惜單位，一直儘量保持整潔完好。單位景觀開揚，可以望到河景。業主開價雖然與最近一宗同類單位的成交價相約，而且比銀行估價差不多，甚至比匯豐銀行的估價還低一些，但我覺得以現時市況來說，其實稍為貴了點。如果能夠傾價至四百中，那麼整體來說就很吸引了。（三日後，即2023年3月25日，地產代理通知此單位以505萬賣出，呎價約為$11,200。）

第五個單位，是賞湖居第4座極高層A室，三房一套的單位，實用面積636呎，只租不賣，地產代理只帶我來參觀一下作參考。地產代理說如果這個單位放賣的話，應該可以約700萬成交，呎價為$11,000。以單位質素來說，我覺得這個單位是六個參觀的單位中最好的，極高層，最大單位，景觀十分開揚，外望一片優美的公園景色，裝潢尚可。但當然，如果將來業主開出天價放售，仍然需要小心謹慎，不要高追。

第六個單位，是賞湖居第1座低層G室，三房單位，實用面積548呎，開價570萬，呎價為$10,400。這個單位普普通通，並不特別吸引，景觀與室內裝潢都只屬尚可，而且開價比較進取，比銀行估價高出約5%至6%。

參觀完六個單位後，他們的開價介乎$9,500/呎至$11,300/呎，回家後，我便上網搜尋一下嘉湖山莊的成交紀錄，發現在市靜的時候，嘉湖山莊的呎價可以跌至$9,000/呎至$10,000/呎，但當市況轉旺的時候，嘉湖山莊的呎價便可上升至大約$12,000/呎。所以，我覺得嘉湖山莊是個樓價波幅很大的屋苑，如果能夠在跌市的時侯捕捉到低價，待三至四年額外印花稅(SSD)鬆綁後，市況轉旺時，便應該可以約$12,000/呎售出，利潤可能高達一百萬元。